I. Une protection inflexible du droit de propriété
C’est dans les flammes de la Révolution que les députés de l’Assemblée nationale constituante, héritiers des Lumières, consacrèrent l’un des plus puissants principes de notre démocratie moderne. L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 proclame en lettres éternelles : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, (…) »
Curieusement, la protection du droit de propriété contre l’empiètement semble parfois oubliée, diluée dans l’opinion publique, qui manifeste, d’une manière assez surprenante, une tendance à tolérer et à s’accommoder de certaines entorses à ce principe pourtant inflexible. L’exemple le plus éclatant de cette accoutumance est sans nul doute celui de l’empiètement en matière de construction.
Les cas sont légion : ici, un muret mal implanté ; là, des ardoises qui dépassent ; ailleurs encore, des fondations débordant généreusement sur le terrain voisin.
Si d’aucuns esprits chagrins peuvent avoir tendance à taxer les juges de laxisme, soyez assurés qu’en matière d’empiètement, il n’en est rien : le glaive de Thémis s’abat avec une rigueur implacable.
Et de fait, la main de la justice ne tremble pas.
En effet, la Cour de cassation a censuré une décision qui refusait de sanctionner l’empiètement d’une clôture au motif qu’il était négligeable : le dépassement n’était que de 0,5 cm, soit 5 millimètres.
- Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16.015.
Elle précise même qu’il importe peu que le débord ne soit à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification risque de provoquer des infiltrations qui n’existaient pas !
- Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-19.561.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelait d’ailleurs que l’empiètement est l’atteinte la plus grave envisageable au droit de propriété et que le juge ne devait pas s’inquiéter du caractère disproportionné de la démolition.
- CA Aix-en-Provence, 16 mars 2023, n° 19/17417.
Ainsi, que l’empiètement soit minime, sans conséquence ou difficile à corriger importe peu. Le droit de propriété reste un bastion protégé, et quiconque aurait l’audace de s’accaparer le terrain d’autrui verra ses ardeurs se briser sur sa muraille inexpugnable.
II. Ne démolir que ce qui dépasse
Jean Cocteau disait avec esprit que « La France a toujours cru que l’égalité consistait à trancher ce qui dépasse. » Le parallèle avec les règles de l’empiètement est assez savoureux.
En effet, si le juge est d’une intransigeance absolue sur tout ce qui dépasse, il reste néanmoins tenu de rechercher, lorsqu’il y est invité, si la suppression de la seule partie empiétante suffit à mettre fin à l’empiètement, avant d’ordonner la démolition totale.
Ainsi, les expansifs voisins pourront sauver leur ouvrage en se contentant de raboter la seule portion qui déborde, si cette solution est techniquement suffisante.
La Cour de cassation avait d’ailleurs statué dans ce sens, censurant la démolition totale d’un atelier-garage pour un empiètement représentant une superficie de 0,04 m², faute d’avoir recherché si un rabotage du mur aurait suffi.
- Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-25.113.
Pour autant, si aucune solution technique ne permet de supprimer l’empiètement tout en conservant le reste de l’ouvrage, la démolition totale demeure la seule issue.
III. L’accord amiable, exception prudente
Avant d’engager la bataille judiciaire dont le verdict pourrait être impitoyable, les protagonistes peuvent utilement tenter de trouver un accord pénétré de bon sens.
De nombreuses modalités existent : notamment, l’auteur de l’empiètement peut racheter la portion concernée, avec l’accord de son propriétaire, par acte notarié, à un prix convenu entre les parties.
Conclusion
Dans un monde où tout se négocie, la propriété demeure un droit que le voisin ne peut contraindre à céder : ce qui peut se négocier ne saurait s’imposer.
Pour toute précision relative à des problématiques d’empiètement, n’hésitez pas à nous contacter par courriel ou téléphone.
